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破除樓價迷思

五月 31, 2011 By: 青峰 Category: 社會透視

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政府和全體市民,應從樓價迷思中抽身,未雨綢繆,為下一輪樓價大跌作好準備,藉樓價大跌之機,徹底改變樓價綁架香港的局面,重塑香港前途。

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近年,香港樓價狂升,不但已回到「九七家鄉」,更超越「九七天價」,變成「太空價」,由家鄉直飛月球。社會上,有關樓價的討論只熱不冷,當中一些意見,如樓價與經濟好壞的關係、供求理論、限呎樓、復建居屋等,已成老生常談。然而,在老生常談之下,卻隱藏種種迷思,亟需破除。

樓價升反映經濟好?

香港人彷彿是為樓而生的動物,「樓價升反映經濟好」已成社會共識。樓價如果像其他商品一樣,在價錢合理的基礎上,緊隨實體經濟發展、工資增長,有相應的上升幅度,「樓價升反映經濟好」或者在一定程度上仍然說得過去。可是,香港的現實,卻是地產行業獨霸天下,掌握了整體經濟的生死榮枯。樓價跟實體經濟嚴重脫節,不斷狂升,製造紙上富貴,令泡沫經濟表面亮麗,實質危機深重。

這等於是讓樓價綁架了香港的經濟──樓價是綁匪,香港經濟是隨時會被綁匪撕票的肉參。肉參無法逃出綁匪的魔爪,長期要靠綁匪提供賴以維生的衣食,久而久之,竟把綁匪當成了恩人,形成「綁匪好等於肉參好」的思想,甚至陷入肉參愛上綁匪的迷思。肉參們,綁匪始終都是綁匪啊!

地少人多供應不足?

供與求,被許多自問熟識資本主義市場經濟的人掛在口邊。因此,樓價狂升,往往被單純看作供求關係。「香港地少人多,土地和住宅單位永遠供應不足,是樓價只升不跌的原因」,這好像是「阿媽係女人」的道理一樣,簡單不過。但是,這又如何解釋1997至2003年期間樓價暴跌七成的情況?如果從簡單的供求因素分析,理論上只有兩個可能:一是香港的土地在那6年內突然增加七成;二是香港的人口在那6年內陡然減少七成。相信智力正常的人,都會知道上述兩個都不是答案。

真正的答案,是「投機賭博」。香港將樓房這種生活、生命必需品變成投機賭博的「買升買跌」工具。整個社會在心理上都「買升」的時候,政府無論增加多少次賣地,每塊地都必定「癲價」成交,從而再刺激樓價飆升。這好像是政府推地開賭做莊,地產商以至一眾小市民一起下注「買升」,皆大歡喜。當然,在類似1997至2003年期間的「買跌」狂潮下,又是另一翻景象了。如此這般,試問在樓市這個數以萬億元計的大賭場中,甚麼是供?甚麼是求?甚麼是阿當斯密的經濟學理論?

限呎樓和居屋可遏樓價?

在樓價狂升之下,不少人認為,讓地產商建多一些限呎樓、政府復建居屋,即可遏抑樓價暴升。這又陷入另一迷思。

現時四、五百呎的普通二手「上車細價樓」,一般都賣200多萬至300多萬元,以「豪宅」概念包裝的小型單位,呎價多已過萬,而且仍然在上升。可見,香港的情況是即使限呎,也不會限價,建限呎樓,根本無助遏抑樓價。

至於居屋,理應復建,問題是過往政府出售居屋,定價約為私樓市價的七成。在樓價瘋高而且越來越瘋的情況下,居屋售價只會水漲船高,市價七成也真的是超級瘋癲。連居屋也「癲埋一份」的時候,又如何有助遏抑樓價呢?回想在1997金融危機爆發前,居屋仍然在建、仍然在賣,私人樓價依然狂升,似乎很多人都忘記了。

樓價過高是賭博的問題,不是呎數和居屋的問題。試問:限呎樓和居屋,如何抵受得了超級賭場的力量?

未雨綢繆  重塑香港

社會上的深層次矛盾、上述種種迷思,主因都在瘋高樓價。瘋高樓價已將香港推向嚴峻的經濟、政治危局,香港有救嗎?1997至2003年期間樓價暴跌,本是擺脫樓價綁匪、實現經濟轉型的一大契機。可惜,香港沒有汲取教訓,愛上了綁匪、重新擁抱綁匪,遂有今日之困。

現時,一般人都相信樓價將會大跌,只是未知這一天甚麼時候到來。因此,政府和全體市民,應從迷思中抽身,未雨綢繆,為下一輪樓價大跌作好準備,藉樓價大跌之機,徹底改變樓價綁架香港的局面,重塑香港前途。如果屆時繼續沉溺於樓價的迷思,以「等個市好翻」的心態冀盼樓價復升,然後又再次在遏抑樓價的問題上爭吵不休,重蹈今日的覆轍,則香港可能永陷樓市升跌循環的迷宮之中,復振無望。

本文刊於《香港商報》2011年5月31日:
http://www.hkcd.com.hk/pdf/201105/0531/HZ21531CLEA.Pdf

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