房地產與香港社會矛盾——訪談白光
(編者按:新社寫作群成員白光早前應【讀品】(http://blog.sina.com.cn/dupinjournal)特約撰稿人聞弦之邀,就香港房地產發展所衍生的社會經濟問題分享看法,以下是訪談內容,原文載於http://www.douban.com/note/72955837。)
房地產與香港社會矛盾——訪談白光(【讀品】96輯·「傾偈香港」系列訪談之三)
2010-05-25 10:29:53
白光 (香港大學政治及公共行政學系研究生,「新社會部落」成員)
聞弦 (【讀品】特約撰稿人)
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聞:有一種流行的說法,香港政府的一貫政策是以高地價維持低稅率和社會福利,請問你對此有何評論?
白:無論港英政府還是特區政府都一直聲稱低稅率是香港成功的支柱,但它們都從未正面承認香港有「高地價」政策,這一說法主要是出自坊間的批評之詞。不妨具體分析一下地價收入占香港政府的收入比例。回歸之前,尤其是上世紀八十年代,地價收入確實是政府收入的重要來源,曾經有一年政府總收入的一半是來自賣地。進入九十年代以後,在1998年以前,也就是港英政府末期和特區政府頭一年,賣地收入也很重要,約占政府收入的25%—40%。但1998年以後因為房地產市場垮臺,賣地收入銳減。
在1999年以前,政府的賣地政策是定期根據政府的政策推出土地,這一定期賣地政策最終於2004年廢止;而從1999年開始,政府開始推行另一種賣地政策,即所謂勾地表制度,全名是「土地申請表制度」(Land Application List System)。政府把準備出賣的地置於勾地表中,地產商在表中勾地,向政府開價,政府原本有心理底價。若地產商出價低於政府心理底價,則政府不賣地,勾地失敗。如果地產商出價高於政府心理價位,這塊地便勾地成功,政府這時便將土地拿出來公開拍賣。勾地的本意是地產商申請將某塊土地拍賣,而不是申請購買某塊土地,因此很有可能出現某家公司勾出土地但其他公司拍賣成功的情況。如果一塊土地在某一年未被勾到,則下一年通常會繼續留在勾地表中。政府偶爾也會將勾地表中的土地收回,或是將新土地放進去。
勾地導致的賣地比以前的定期賣地少很多,因為現在只有地產商申請才可能導致土地拍賣。2008年只有一塊土地被勾出,只夠興建100到200套住宅,2009年勾出的土地也很少。現在政府的勾地表中總共存有60塊土地,其中8塊確定為酒店用途,剩下的土地合起來只夠興建10500到11000套住宅。當然,這些住宅都是私人樓宇。
聞:住宅供地這麼少?
白:香港的住宅供地有其他來源,主要是港鐵公司,由以前的地鐵和九廣鐵路兩家公司合併而成,是政府控股的上市公司。這是因為港英時代建鐵路的時候不對地鐵公司直接財政資助,而是劃撥土地,每個車站旁的土地用於物業發展,由此興建車站頂上和附近的物業,收益歸鐵路公司。
政府推出勾地表制度的主因是香港1998年樓市大跌過於慘烈,中原地產代理公司的中原城市指數在1997年是100點,1998年只有30點,跌了70%。勾地表制度的用意是維持高地價以穩定樓市。
聞:我看到一種說法,認為1998年樓市大跌的主因並非當時千夫所指的「八萬五」政策(注:即董建華提出的每年興建八萬五千套新房的計畫),而是由於亞洲金融危機導致利息增高。請問你對此有何評論?
白:我同意這種說法,當年香港樓價大跌和「八萬五」政策無關,原因是金融風暴。日本、德國的銀行在香港銀行的投資主要是作批發銀行,大幅貸款給地產商,1998年日本金融危機,銀行抽走在香港的資金,投機客也跟著一起走。美國炒家索羅斯炒作港元,為了捍衛聯繫匯率,香港政府被迫增加利息,利率一度高達10%,後來炒家又將資金抽走。任何經濟體同時出現這兩個狀況,樓市肯定會垮。
聞:也就是說香港社會對「八萬五」政策的詬病其實找錯了物件?
白:「八萬五」政策並非董建華的心血來潮,而是和港英政府的政策一脈相承。上世紀80年代末90年代初還有很多香港人住在臨時房屋和中轉房中,條件很差,沒有獨立的廁所,還有不少人住在木屋裏。上世紀90年代初,即將結束統治的港英政府為了「光榮撤退」,開始實行大型建屋計畫,天水圍就是那時開發的大型房地產項目之一,此前當然也有不少建屋計畫,但沒有像天水圍這樣的大手筆。1997年1月,即將離任的港英政府提出的長遠房屋策略,建議以後香港每年修建90000多套房屋,同時不斷拆除舊樓宇,大約每年拆除30000多套房屋,這樣每年的淨供應量是60000套左右。1998年2月,董建華在港英政府留下來的策略基礎上提出「建屋安民,邁向21世紀的房屋政策」,即所謂「八萬五」政策。現在很多人覺得85000套太多,但其實淨供應是50000多套。
聞:我知道港英政府和特區政府興建的房屋分為「公屋」、「居屋」和「夾屋」,能否具體說說它們的區別?
白:公屋就是廉租房,以四口之家為例,家庭每月最高收入須低於14600元,總資產淨值低於362000元才有資格申請公屋,公屋本來的月租金大都低於2000元,但住進去以後若收入超過申請資格則需要按市值收取租金。居屋和夾屋都是政府貼補地價售賣給住戶,居屋收入限制較夾屋嚴格,補貼亦較多,因為是賣給住戶,所以住進去以後收入增加無所謂。但如果居屋住戶想要售賣居屋,則分為兩種情況,一是賣給希望從公屋升為居屋的公屋住戶,買者需要填一份綠表,無須補地價;或是在二手市場中賣給普通買者,需要補地價,將地價交給房委會,補完地價以後基本上等於市價。而購買二手夾屋沒有上述分別,一定要補地價。董建華所說的每年興建85000套住房,包括了以上三種房屋。
聞:如果特區政府沒有在放棄「八萬五」政策之後走向另一個極端,現在香港人最頭痛的住房問題便會緩解很多,是嗎?
白:是的。2002年特區政府作出重大決定,停建和停售居屋。直到2007年,政府才又推出房屋貨尾單位。現在全香港居屋的存貨只有4000多套,現在也沒有新的公屋。私人樓宇在2008年也只有8000多套,是歷年新落成私人樓宇最少的一年,而當年的拆遷量就有1000多套,淨供應量只有7000多套。而在2008年香港有40000多個新婚家庭,其中有一半是香港人和內地人結婚,假設這些家庭只有一半留在香港,香港的新增家庭也有30000多個,而淨增樓宇只有7000多套。就算政府從現在開始重建居屋,因為房地產開發少則2至3年,多則4至5年,還是遠水難救近渴。
供應量少是為了保住樓價,樓價高則有存貨的房地產商可以高價賣出,已經擁有房子的市民可以從房價上漲中得益。房地產在香港人的財富中佔有重要比例,中產階層家庭的總資產可能不過幾百萬,房子已經占了幾百萬,1998年樓價大跌,很多人負資產,比如買房時的房價是500萬,貸款350萬,後來500萬跌到300萬,賣房還不夠還貸款。美國人遇到這種情況可能就一走了之了,但香港不行,斷供比例遠低於美國。這一方面是因為文化差異,中國文化看重物業,即使房價大跌也不斷供,一方面也是由於現實環境,美國人如果跑到另一個州,銀行便不容易找你,香港這麼小,無處可逃,而且香港申請很多東西都和住址有關。如果斷供的話,銀行可以強迫你申請破產,破產的家庭在4年內做很多事情都有限制,比如連計程車都不能坐,庫務局會隨時查你,而且信用破產也難以找工作。當然,1998年有些香港人逼急了也就這麼做了。
聞:即便有房的中產階層可以從高樓價中獲益,但他們的子女成家後豈不是也要買房,也要承擔高樓價的壓力?
白:中產階層買房一般是父母出錢付首期,子女還貸供房。一套普通的家庭住房一般需要300多萬,假定首付3成貸款7成,假定利率維持在2.15%上下,還款期為20年,則月供11000元左右。香港現在總人口700萬,工作人口360萬, 工作人口月收入中位數為10500元,兩夫婦如果都工作且收入都處於中位數,則月收入21000元,扣除月供只有10000元左右。也就是說,即使在付出90多萬的首付的情況下,月供對於很多香港家庭來說依然是沉重的壓力。所以說,政府貼補地價興建居屋,是緩解香港住房問題的當務之急。
聞:原來如此。
白:剛才集中談了住宅方面的房地產市場,其實商業房地產市場也對民生影響很大,尤其是零售物業租金,直接影響消費物價。在香港買任何東西都有租金,飲食業和零售業租金成本很高,小商戶只能慘澹經營。
聞:說到商業房地產市場對民生的影響,你能否詳細談談對香港社會影響深遠的「領匯私有化」事件?
白:2004年,房委會將旗下的商場物業和停車場物業包裝成房地產投資基金,包括180個商場和停車場,於2005年私有化上市。這些商場全都位於公屋或居屋的樓下或旁邊,直接影響低收入基層市民的生活。如果物價因為領匯加租而增加10%,則公屋和居屋居民的總消費將增加5%以上。而領匯上市以後增加租金的幅度很大,絕不止於10%。領匯加租的直接受害者是那些慘澹經營的小商戶。之前為公屋和居屋居民服務的小商戶可以有起碼的利潤。香港很多當小老闆的人學歷不高,做小老闆月收入可能1至2萬,好的更多。如果沒有生意做,他們便找不到同樣收入的工作。因此趕走一個小商戶就多了一個窮人。這不能只算經濟賬,于民生關係甚大。當然,小商戶被擠走的結果就是連鎖店進來,香港的零售連鎖店是由大地產商掌握,例如百佳和屈臣氏屬於李嘉誠,惠康屬於英資的香港置地,萬甯屬於英資的怡和,等等。領匯私有化符合大地產商的利益。
聞:既然領匯私有化的後果如此嚴重,為何當初還能成功地私有化?
白:特區政府在董建華時代就開始推銷領匯私有化,2005年正式賣出。政府的推銷理由是房委會赤字太厲害,必須售賣。但其實這個理由很牽強,有人說是大陰謀。為何房委會那時會有赤字?房委會的使命就是建造公屋、居屋和夾屋,政府對它沒有直接財政資助,只是把地批給它,將來公屋、居屋、夾屋的收入歸它。公屋只收取廉價租金,房委會虧本,但賣居屋夾屋是賺錢的,低於市價仍然賺錢,因為房委會拿地是不花錢的,而且房委會旗下的商場停車場也賺錢,加起來總體上是可以填補公屋的虧本的,但不是每年都可以。2002年以後政府決定停建停售居屋,手裏的居屋也壓著不賣。因此這樣形成的赤字並非結構性的,是現金流的問題,是可以解決的。領匯私有化是把可以賺錢的商場停車場賣掉,等於宰了可以生蛋的雞,雖說當時賣了200億,但以後房委會如何賺錢呢?這一思維完全不合理。有人說房委會對旗下商場停車場管理不善,但管理不善應該是把管理派出去,但繼續控制資產。當年鄭經翰幾乎是唯一一個盡力反對領匯私有化的香港精英人物,當時他還是立法會議員,但很多人當時便罵他阻礙香港人炒股票發達。前面說了,領匯私有化以後最得利者是連鎖店。以我家附近的一家公屋商場為例,有一家酒樓自從商場開業的第一天開始便營業,經營了二十多年,領匯私有化以後倒閉,現在是一家「大快活」速食連鎖店。其他像小藥店小日用品店莫不如此。現在領匯作為一家私人控股的上市公司,政府已經不可能干預其運作,香港市民可以說是悔之晚矣。
聞:所以說現在是大地產商控制了香港。
白:是的。我把香港現在的經濟制度稱為「佃商制度」。如果把商場看成田,為數寥寥的擁有物業的商戶可以說是自由戶,剩下的都是佃商。在商場中,地產商有很嚴苛的出租條款。首先是有基本租金,即使虧本也要交,而當商戶的生意額超過某一水準之後,就要和地產商分賬,商場越大分賬越多。這很不公道,私人承擔風險,地產商不承擔風險仍要分賬,但因為香港的地產商議價能力太強,不得不服。在香港做小生意不容易,等於是為地產商打工,地產商的租務經理對小商戶監測很緊,很瞭解賬目,想隱瞞生意額躲避分賬是不可能。我還聽說過這樣一個故事,有一家大地產商,就不說是哪一家了,在港島擁有很多商業物業,它甚至有這樣一種租金制度,用經濟學方法計算,在設定的加租條件之下,哪一家商戶在何時會倒閉,計算出在曲線之下的最大租金收入,用這種方法把商戶逼到倒閉為止,逐出之後再找新商戶,用這種方式在每家商戶身上榨取最大利益。
聞:真是壟斷啊。
白:香港地少人多,地產是最容易壟斷的資本。比較一下新加坡,400多萬居住人口有8成住公屋,這400多萬居住人口還不全是國民,以國民而論,有9成住公屋。為什麼新加坡這樣普及公屋呢?因為它是一個小國家,面臨強鄰的威脅,如果社會不穩定,馬來西亞就會吞掉它。而香港現在雖然有48%到49%的人住公屋居屋,但剩下的一半市民就是高地價政策的受害者。
高地價政策的始作俑者是英國人。英國人現在在香港還控制著極多的房地產,例如英資的香港置地在中環有10棟A-class的商業樓宇,年租金肯定過千億,英資的太古集團在金鐘和港島東同樣如此。雖然英國人在政治上從香港撤退了,但利益還是源源不斷地回英國。不過英國人搞政治很厲害,知道保障自己利益的最好手段不是把利益全部歸於自己,而是在本地培養與自己利益一致的力量,在香港培養本土的大地產商,以此保證高地價政策的延續。這個框架在上世紀80年代英國人知道自己行將撤退的時候開始形成,港英政府制定遊戲規則,形成香港社會的路徑依賴,特區政府只是蕭規曹隨。
但是英國人的政治手段確實很高明,他們知道地產這樣極端發展下去肯定會出問題,肯定要同時把基層市民安頓好,安頓不好有害英國利益,因此他們也興建了很多公屋、居屋。反而是回歸以後,特區政府停建居屋和領匯私有化,不考慮基層市民利益,對他們傷害很大。
聞:為何特區政府對基層的關注會不如港英政府呢?
白:這是由政治制度決定的。港英政府統治時期香港沒有民主,但也正因為港英政府是外來政權,為了防止中國人造反,必須保持穩定,必須讓基層得到實惠。而在回歸後的政治制度下,商界尤其是地產商的權力太大,特首選舉團中有很多人是商界代表。回歸前中央的基本思路是穩住香港的資本家,以此穩住香港,在這一思路下,基層的利益完全被忽略了。內地大部分人,不只是中央,包括一般市民,對香港的認識都很片面,以為香港就是維港兩岸,就是中環,香港人都在高級寫字樓上班,都有車有房。大多數內地人不知道深水埗、天水圍,看不到香港基層市民的困境。香港基層市民在媒體上也沒有話語權,看TVB電視劇,裏面的房子都很大,那麼大的房子怎麼可能?現在很多中央官員、內地學者只是從宏觀經濟角度看香港,而非考慮其社會穩定、社會公平;只重視如何深化香港和珠三角的關係,而非關注香港本身。
聞:似乎最近中央對香港的看法已經有所改變。
白:是的,最近溫總理在全國人大記者招待會上談香港深層次矛盾,一共談了五點,最後一點就提到了「改善民生」。房地產是香港社會階級矛盾和民生問題最具體的體現,希望可以引起內地朋友的關注與思考。
本文刊於【讀品】96輯
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if the status quo is not sustainable, when will the day of reckoning come? 10 years, 20??
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