新社會部落

(編者按：新社寫作群成員白光早前應【讀品】(http://blog.sina.com.cn/dupinjournal)特約撰稿人聞弦之邀，就香港房地產發展所衍生的社會經濟問題分享看法，以下是訪談內容，原文載於http://www.douban.com/note/72955837。)

房地產與香港社會矛盾——訪談白光(【讀品】96輯·「傾偈香港」系列訪談之三)

2010-05-25 10:29:53

白光 （香港大學政治及公共行政學系研究生，「新社會部落」成員）

聞弦 （【讀品】特約撰稿人）

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聞：有一種流行的說法，香港政府的一貫政策是以高地價維持低稅率和社會福利，請問你對此有何評論？

白：無論港英政府還是特區政府都一直聲稱低稅率是香港成功的支柱，但它們都從未正面承認香港有「高地價」政策，這一說法主要是出自坊間的批評之詞。不妨具體分析一下地價收入占香港政府的收入比例。回歸之前，尤其是上世紀八十年代，地價收入確實是政府收入的重要來源，曾經有一年政府總收入的一半是來自賣地。進入九十年代以後，在1998年以前，也就是港英政府末期和特區政府頭一年，賣地收入也很重要，約占政府收入的25%—40%。但1998年以後因為房地產市場垮臺，賣地收入銳減。

在1999年以前，政府的賣地政策是定期根據政府的政策推出土地，這一定期賣地政策最終於2004年廢止；而從1999年開始，政府開始推行另一種賣地政策，即所謂勾地表制度，全名是「土地申請表制度」（Land Application List System）。政府把準備出賣的地置於勾地表中，地產商在表中勾地，向政府開價，政府原本有心理底價。若地產商出價低於政府心理底價，則政府不賣地，勾地失敗。如果地產商出價高於政府心理價位，這塊地便勾地成功，政府這時便將土地拿出來公開拍賣。勾地的本意是地產商申請將某塊土地拍賣，而不是申請購買某塊土地，因此很有可能出現某家公司勾出土地但其他公司拍賣成功的情況。如果一塊土地在某一年未被勾到，則下一年通常會繼續留在勾地表中。政府偶爾也會將勾地表中的土地收回，或是將新土地放進去。

勾地導致的賣地比以前的定期賣地少很多，因為現在只有地產商申請才可能導致土地拍賣。2008年只有一塊土地被勾出，只夠興建100到200套住宅，2009年勾出的土地也很少。現在政府的勾地表中總共存有60塊土地，其中8塊確定為酒店用途，剩下的土地合起來只夠興建10500到11000套住宅。當然，這些住宅都是私人樓宇。

聞：住宅供地這麼少？

白：香港的住宅供地有其他來源，主要是港鐵公司，由以前的地鐵和九廣鐵路兩家公司合併而成，是政府控股的上市公司。這是因為港英時代建鐵路的時候不對地鐵公司直接財政資助，而是劃撥土地，每個車站旁的土地用於物業發展，由此興建車站頂上和附近的物業，收益歸鐵路公司。

政府推出勾地表制度的主因是香港1998年樓市大跌過於慘烈，中原地產代理公司的中原城市指數在1997年是100點，1998年只有30點，跌了70%。勾地表制度的用意是維持高地價以穩定樓市。

聞：我看到一種說法，認為1998年樓市大跌的主因並非當時千夫所指的「八萬五」政策（注：即董建華提出的每年興建八萬五千套新房的計畫），而是由於亞洲金融危機導致利息增高。請問你對此有何評論？

白：我同意這種說法，當年香港樓價大跌和「八萬五」政策無關，原因是金融風暴。日本、德國的銀行在香港銀行的投資主要是作批發銀行，大幅貸款給地產商，1998年日本金融危機，銀行抽走在香港的資金，投機客也跟著一起走。美國炒家索羅斯炒作港元，為了捍衛聯繫匯率，香港政府被迫增加利息，利率一度高達10%，後來炒家又將資金抽走。任何經濟體同時出現這兩個狀況，樓市肯定會垮。

聞：也就是說香港社會對「八萬五」政策的詬病其實找錯了物件？

白：「八萬五」政策並非董建華的心血來潮，而是和港英政府的政策一脈相承。上世紀80年代末90年代初還有很多香港人住在臨時房屋和中轉房中，條件很差，沒有獨立的廁所，還有不少人住在木屋裏。上世紀90年代初，即將結束統治的港英政府為了「光榮撤退」，開始實行大型建屋計畫，天水圍就是那時開發的大型房地產項目之一，此前當然也有不少建屋計畫，但沒有像天水圍這樣的大手筆。1997年1月，即將離任的港英政府提出的長遠房屋策略，建議以後香港每年修建90000多套房屋，同時不斷拆除舊樓宇，大約每年拆除30000多套房屋，這樣每年的淨供應量是60000套左右。1998年2月，董建華在港英政府留下來的策略基礎上提出「建屋安民，邁向21世紀的房屋政策」，即所謂「八萬五」政策。現在很多人覺得85000套太多，但其實淨供應是50000多套。

聞：我知道港英政府和特區政府興建的房屋分為「公屋」、「居屋」和「夾屋」，能否具體說說它們的區別？

白：公屋就是廉租房，以四口之家為例，家庭每月最高收入須低於14600元，總資產淨值低於362000元才有資格申請公屋，公屋本來的月租金大都低於2000元，但住進去以後若收入超過申請資格則需要按市值收取租金。居屋和夾屋都是政府貼補地價售賣給住戶，居屋收入限制較夾屋嚴格，補貼亦較多，因為是賣給住戶，所以住進去以後收入增加無所謂。但如果居屋住戶想要售賣居屋，則分為兩種情況，一是賣給希望從公屋升為居屋的公屋住戶，買者需要填一份綠表，無須補地價；或是在二手市場中賣給普通買者，需要補地價，將地價交給房委會，補完地價以後基本上等於市價。而購買二手夾屋沒有上述分別，一定要補地價。董建華所說的每年興建85000套住房，包括了以上三種房屋。

聞：如果特區政府沒有在放棄「八萬五」政策之後走向另一個極端，現在香港人最頭痛的住房問題便會緩解很多，是嗎？

白：是的。2002年特區政府作出重大決定，停建和停售居屋。直到2007年，政府才又推出房屋貨尾單位。現在全香港居屋的存貨只有4000多套，現在也沒有新的公屋。私人樓宇在2008年也只有8000多套，是歷年新落成私人樓宇最少的一年，而當年的拆遷量就有1000多套，淨供應量只有7000多套。而在2008年香港有40000多個新婚家庭，其中有一半是香港人和內地人結婚，假設這些家庭只有一半留在香港，香港的新增家庭也有30000多個，而淨增樓宇只有7000多套。就算政府從現在開始重建居屋，因為房地產開發少則2至3年，多則4至5年，還是遠水難救近渴。

供應量少是為了保住樓價，樓價高則有存貨的房地產商可以高價賣出，已經擁有房子的市民可以從房價上漲中得益。房地產在香港人的財富中佔有重要比例，中產階層家庭的總資產可能不過幾百萬，房子已經占了幾百萬，1998年樓價大跌，很多人負資產，比如買房時的房價是500萬，貸款350萬，後來500萬跌到300萬，賣房還不夠還貸款。美國人遇到這種情況可能就一走了之了，但香港不行，斷供比例遠低於美國。這一方面是因為文化差異，中國文化看重物業，即使房價大跌也不斷供，一方面也是由於現實環境，美國人如果跑到另一個州，銀行便不容易找你，香港這麼小，無處可逃，而且香港申請很多東西都和住址有關。如果斷供的話，銀行可以強迫你申請破產，破產的家庭在4年內做很多事情都有限制，比如連計程車都不能坐，庫務局會隨時查你，而且信用破產也難以找工作。當然，1998年有些香港人逼急了也就這麼做了。

聞：即便有房的中產階層可以從高樓價中獲益，但他們的子女成家後豈不是也要買房，也要承擔高樓價的壓力？

白：中產階層買房一般是父母出錢付首期，子女還貸供房。一套普通的家庭住房一般需要300多萬，假定首付3成貸款7成，假定利率維持在2.15%上下，還款期為20年，則月供11000元左右。香港現在總人口700萬，工作人口360萬， 工作人口月收入中位數為10500元，兩夫婦如果都工作且收入都處於中位數，則月收入21000元，扣除月供只有10000元左右。也就是說，即使在付出90多萬的首付的情況下，月供對於很多香港家庭來說依然是沉重的壓力。所以說，政府貼補地價興建居屋，是緩解香港住房問題的當務之急。

聞：原來如此。

白：剛才集中談了住宅方面的房地產市場，其實商業房地產市場也對民生影響很大，尤其是零售物業租金，直接影響消費物價。在香港買任何東西都有租金，飲食業和零售業租金成本很高，小商戶只能慘澹經營。

聞：說到商業房地產市場對民生的影響，你能否詳細談談對香港社會影響深遠的「領匯私有化」事件？

白：2004年，房委會將旗下的商場物業和停車場物業包裝成房地產投資基金，包括180個商場和停車場，於2005年私有化上市。這些商場全都位於公屋或居屋的樓下或旁邊，直接影響低收入基層市民的生活。如果物價因為領匯加租而增加10%，則公屋和居屋居民的總消費將增加5%以上。而領匯上市以後增加租金的幅度很大，絕不止於10%。領匯加租的直接受害者是那些慘澹經營的小商戶。之前為公屋和居屋居民服務的小商戶可以有起碼的利潤。香港很多當小老闆的人學歷不高，做小老闆月收入可能1至2萬，好的更多。如果沒有生意做，他們便找不到同樣收入的工作。因此趕走一個小商戶就多了一個窮人。這不能只算經濟賬，于民生關係甚大。當然，小商戶被擠走的結果就是連鎖店進來，香港的零售連鎖店是由大地產商掌握，例如百佳和屈臣氏屬於李嘉誠，惠康屬於英資的香港置地，萬甯屬於英資的怡和，等等。領匯私有化符合大地產商的利益。

聞：既然領匯私有化的後果如此嚴重，為何當初還能成功地私有化？

白：特區政府在董建華時代就開始推銷領匯私有化，2005年正式賣出。政府的推銷理由是房委會赤字太厲害，必須售賣。但其實這個理由很牽強，有人說是大陰謀。為何房委會那時會有赤字？房委會的使命就是建造公屋、居屋和夾屋，政府對它沒有直接財政資助，只是把地批給它，將來公屋、居屋、夾屋的收入歸它。公屋只收取廉價租金，房委會虧本，但賣居屋夾屋是賺錢的，低於市價仍然賺錢，因為房委會拿地是不花錢的，而且房委會旗下的商場停車場也賺錢，加起來總體上是可以填補公屋的虧本的，但不是每年都可以。2002年以後政府決定停建停售居屋，手裏的居屋也壓著不賣。因此這樣形成的赤字並非結構性的，是現金流的問題，是可以解決的。領匯私有化是把可以賺錢的商場停車場賣掉，等於宰了可以生蛋的雞，雖說當時賣了200億，但以後房委會如何賺錢呢？這一思維完全不合理。有人說房委會對旗下商場停車場管理不善，但管理不善應該是把管理派出去，但繼續控制資產。當年鄭經翰幾乎是唯一一個盡力反對領匯私有化的香港精英人物，當時他還是立法會議員，但很多人當時便罵他阻礙香港人炒股票發達。前面說了，領匯私有化以後最得利者是連鎖店。以我家附近的一家公屋商場為例，有一家酒樓自從商場開業的第一天開始便營業，經營了二十多年，領匯私有化以後倒閉，現在是一家「大快活」速食連鎖店。其他像小藥店小日用品店莫不如此。現在領匯作為一家私人控股的上市公司，政府已經不可能干預其運作，香港市民可以說是悔之晚矣。

聞：所以說現在是大地產商控制了香港。

白：是的。我把香港現在的經濟制度稱為「佃商制度」。如果把商場看成田，為數寥寥的擁有物業的商戶可以說是自由戶，剩下的都是佃商。在商場中，地產商有很嚴苛的出租條款。首先是有基本租金，即使虧本也要交，而當商戶的生意額超過某一水準之後，就要和地產商分賬，商場越大分賬越多。這很不公道，私人承擔風險，地產商不承擔風險仍要分賬，但因為香港的地產商議價能力太強，不得不服。在香港做小生意不容易，等於是為地產商打工，地產商的租務經理對小商戶監測很緊，很瞭解賬目，想隱瞞生意額躲避分賬是不可能。我還聽說過這樣一個故事，有一家大地產商，就不說是哪一家了，在港島擁有很多商業物業，它甚至有這樣一種租金制度，用經濟學方法計算，在設定的加租條件之下，哪一家商戶在何時會倒閉，計算出在曲線之下的最大租金收入，用這種方法把商戶逼到倒閉為止，逐出之後再找新商戶，用這種方式在每家商戶身上榨取最大利益。

聞：真是壟斷啊。

白：香港地少人多，地產是最容易壟斷的資本。比較一下新加坡，400多萬居住人口有8成住公屋，這400多萬居住人口還不全是國民，以國民而論，有9成住公屋。為什麼新加坡這樣普及公屋呢？因為它是一個小國家，面臨強鄰的威脅，如果社會不穩定，馬來西亞就會吞掉它。而香港現在雖然有48%到49%的人住公屋居屋，但剩下的一半市民就是高地價政策的受害者。

高地價政策的始作俑者是英國人。英國人現在在香港還控制著極多的房地產，例如英資的香港置地在中環有10棟A-class的商業樓宇，年租金肯定過千億，英資的太古集團在金鐘和港島東同樣如此。雖然英國人在政治上從香港撤退了，但利益還是源源不斷地回英國。不過英國人搞政治很厲害，知道保障自己利益的最好手段不是把利益全部歸於自己，而是在本地培養與自己利益一致的力量，在香港培養本土的大地產商，以此保證高地價政策的延續。這個框架在上世紀80年代英國人知道自己行將撤退的時候開始形成，港英政府制定遊戲規則，形成香港社會的路徑依賴，特區政府只是蕭規曹隨。

但是英國人的政治手段確實很高明，他們知道地產這樣極端發展下去肯定會出問題，肯定要同時把基層市民安頓好，安頓不好有害英國利益，因此他們也興建了很多公屋、居屋。反而是回歸以後，特區政府停建居屋和領匯私有化，不考慮基層市民利益，對他們傷害很大。

聞：為何特區政府對基層的關注會不如港英政府呢？

白：這是由政治制度決定的。港英政府統治時期香港沒有民主，但也正因為港英政府是外來政權，為了防止中國人造反，必須保持穩定，必須讓基層得到實惠。而在回歸後的政治制度下，商界尤其是地產商的權力太大，特首選舉團中有很多人是商界代表。回歸前中央的基本思路是穩住香港的資本家，以此穩住香港，在這一思路下，基層的利益完全被忽略了。內地大部分人，不只是中央，包括一般市民，對香港的認識都很片面，以為香港就是維港兩岸，就是中環，香港人都在高級寫字樓上班，都有車有房。大多數內地人不知道深水埗、天水圍，看不到香港基層市民的困境。香港基層市民在媒體上也沒有話語權，看TVB電視劇，裏面的房子都很大，那麼大的房子怎麼可能？現在很多中央官員、內地學者只是從宏觀經濟角度看香港，而非考慮其社會穩定、社會公平；只重視如何深化香港和珠三角的關係，而非關注香港本身。

聞：似乎最近中央對香港的看法已經有所改變。

白：是的，最近溫總理在全國人大記者招待會上談香港深層次矛盾，一共談了五點，最後一點就提到了「改善民生」。房地產是香港社會階級矛盾和民生問題最具體的體現，希望可以引起內地朋友的關注與思考。

本文刊於【讀品】96輯

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