新社會部落

Avant-garde!
Subscribe

房地產與香港社會矛盾——訪談白光

十一月 26, 2010 By: 新社編輯室 Category: 新社專欄, 社會透視

(編者按:新社寫作群成員白光早前應【讀品】(http://blog.sina.com.cn/dupinjournal)特約撰稿人聞弦之邀,就香港房地產發展所衍生的社會經濟問題分享看法,以下是訪談內容,原文載於http://www.douban.com/note/72955837。)

房地產與香港社會矛盾——訪談白光(【讀品】96輯·「傾偈香港」系列訪談之三)

2010-05-25 10:29:53

白光 (香港大學政治及公共行政學系研究生,「新社會部落」成員)

聞弦 (【讀品】特約撰稿人)

**********

聞:有一種流行的說法,香港政府的一貫政策是以高地價維持低稅率和社會福利,請問你對此有何評論?

白:無論港英政府還是特區政府都一直聲稱低稅率是香港成功的支柱,但它們都從未正面承認香港有「高地價」政策,這一說法主要是出自坊間的批評之詞。不妨具體分析一下地價收入占香港政府的收入比例。回歸之前,尤其是上世紀八十年代,地價收入確實是政府收入的重要來源,曾經有一年政府總收入的一半是來自賣地。進入九十年代以後,在1998年以前,也就是港英政府末期和特區政府頭一年,賣地收入也很重要,約占政府收入的25%—40%。但1998年以後因為房地產市場垮臺,賣地收入銳減。

在1999年以前,政府的賣地政策是定期根據政府的政策推出土地,這一定期賣地政策最終於2004年廢止;而從1999年開始,政府開始推行另一種賣地政策,即所謂勾地表制度,全名是「土地申請表制度」(Land Application List System)。政府把準備出賣的地置於勾地表中,地產商在表中勾地,向政府開價,政府原本有心理底價。若地產商出價低於政府心理底價,則政府不賣地,勾地失敗。如果地產商出價高於政府心理價位,這塊地便勾地成功,政府這時便將土地拿出來公開拍賣。勾地的本意是地產商申請將某塊土地拍賣,而不是申請購買某塊土地,因此很有可能出現某家公司勾出土地但其他公司拍賣成功的情況。如果一塊土地在某一年未被勾到,則下一年通常會繼續留在勾地表中。政府偶爾也會將勾地表中的土地收回,或是將新土地放進去。

勾地導致的賣地比以前的定期賣地少很多,因為現在只有地產商申請才可能導致土地拍賣。2008年只有一塊土地被勾出,只夠興建100到200套住宅,2009年勾出的土地也很少。現在政府的勾地表中總共存有60塊土地,其中8塊確定為酒店用途,剩下的土地合起來只夠興建10500到11000套住宅。當然,這些住宅都是私人樓宇。

聞:住宅供地這麼少?

白:香港的住宅供地有其他來源,主要是港鐵公司,由以前的地鐵和九廣鐵路兩家公司合併而成,是政府控股的上市公司。這是因為港英時代建鐵路的時候不對地鐵公司直接財政資助,而是劃撥土地,每個車站旁的土地用於物業發展,由此興建車站頂上和附近的物業,收益歸鐵路公司。

政府推出勾地表制度的主因是香港1998年樓市大跌過於慘烈,中原地產代理公司的中原城市指數在1997年是100點,1998年只有30點,跌了70%。勾地表制度的用意是維持高地價以穩定樓市。

聞:我看到一種說法,認為1998年樓市大跌的主因並非當時千夫所指的「八萬五」政策(注:即董建華提出的每年興建八萬五千套新房的計畫),而是由於亞洲金融危機導致利息增高。請問你對此有何評論?

白:我同意這種說法,當年香港樓價大跌和「八萬五」政策無關,原因是金融風暴。日本、德國的銀行在香港銀行的投資主要是作批發銀行,大幅貸款給地產商,1998年日本金融危機,銀行抽走在香港的資金,投機客也跟著一起走。美國炒家索羅斯炒作港元,為了捍衛聯繫匯率,香港政府被迫增加利息,利率一度高達10%,後來炒家又將資金抽走。任何經濟體同時出現這兩個狀況,樓市肯定會垮。

聞:也就是說香港社會對「八萬五」政策的詬病其實找錯了物件?

白:「八萬五」政策並非董建華的心血來潮,而是和港英政府的政策一脈相承。上世紀80年代末90年代初還有很多香港人住在臨時房屋和中轉房中,條件很差,沒有獨立的廁所,還有不少人住在木屋裏。上世紀90年代初,即將結束統治的港英政府為了「光榮撤退」,開始實行大型建屋計畫,天水圍就是那時開發的大型房地產項目之一,此前當然也有不少建屋計畫,但沒有像天水圍這樣的大手筆。1997年1月,即將離任的港英政府提出的長遠房屋策略,建議以後香港每年修建90000多套房屋,同時不斷拆除舊樓宇,大約每年拆除30000多套房屋,這樣每年的淨供應量是60000套左右。1998年2月,董建華在港英政府留下來的策略基礎上提出「建屋安民,邁向21世紀的房屋政策」,即所謂「八萬五」政策。現在很多人覺得85000套太多,但其實淨供應是50000多套。

聞:我知道港英政府和特區政府興建的房屋分為「公屋」、「居屋」和「夾屋」,能否具體說說它們的區別?

白:公屋就是廉租房,以四口之家為例,家庭每月最高收入須低於14600元,總資產淨值低於362000元才有資格申請公屋,公屋本來的月租金大都低於2000元,但住進去以後若收入超過申請資格則需要按市值收取租金。居屋和夾屋都是政府貼補地價售賣給住戶,居屋收入限制較夾屋嚴格,補貼亦較多,因為是賣給住戶,所以住進去以後收入增加無所謂。但如果居屋住戶想要售賣居屋,則分為兩種情況,一是賣給希望從公屋升為居屋的公屋住戶,買者需要填一份綠表,無須補地價;或是在二手市場中賣給普通買者,需要補地價,將地價交給房委會,補完地價以後基本上等於市價。而購買二手夾屋沒有上述分別,一定要補地價。董建華所說的每年興建85000套住房,包括了以上三種房屋。

聞:如果特區政府沒有在放棄「八萬五」政策之後走向另一個極端,現在香港人最頭痛的住房問題便會緩解很多,是嗎?

白:是的。2002年特區政府作出重大決定,停建和停售居屋。直到2007年,政府才又推出房屋貨尾單位。現在全香港居屋的存貨只有4000多套,現在也沒有新的公屋。私人樓宇在2008年也只有8000多套,是歷年新落成私人樓宇最少的一年,而當年的拆遷量就有1000多套,淨供應量只有7000多套。而在2008年香港有40000多個新婚家庭,其中有一半是香港人和內地人結婚,假設這些家庭只有一半留在香港,香港的新增家庭也有30000多個,而淨增樓宇只有7000多套。就算政府從現在開始重建居屋,因為房地產開發少則2至3年,多則4至5年,還是遠水難救近渴。

供應量少是為了保住樓價,樓價高則有存貨的房地產商可以高價賣出,已經擁有房子的市民可以從房價上漲中得益。房地產在香港人的財富中佔有重要比例,中產階層家庭的總資產可能不過幾百萬,房子已經占了幾百萬,1998年樓價大跌,很多人負資產,比如買房時的房價是500萬,貸款350萬,後來500萬跌到300萬,賣房還不夠還貸款。美國人遇到這種情況可能就一走了之了,但香港不行,斷供比例遠低於美國。這一方面是因為文化差異,中國文化看重物業,即使房價大跌也不斷供,一方面也是由於現實環境,美國人如果跑到另一個州,銀行便不容易找你,香港這麼小,無處可逃,而且香港申請很多東西都和住址有關。如果斷供的話,銀行可以強迫你申請破產,破產的家庭在4年內做很多事情都有限制,比如連計程車都不能坐,庫務局會隨時查你,而且信用破產也難以找工作。當然,1998年有些香港人逼急了也就這麼做了。

聞:即便有房的中產階層可以從高樓價中獲益,但他們的子女成家後豈不是也要買房,也要承擔高樓價的壓力?

白:中產階層買房一般是父母出錢付首期,子女還貸供房。一套普通的家庭住房一般需要300多萬,假定首付3成貸款7成,假定利率維持在2.15%上下,還款期為20年,則月供11000元左右。香港現在總人口700萬,工作人口360萬, 工作人口月收入中位數為10500元,兩夫婦如果都工作且收入都處於中位數,則月收入21000元,扣除月供只有10000元左右。也就是說,即使在付出90多萬的首付的情況下,月供對於很多香港家庭來說依然是沉重的壓力。所以說,政府貼補地價興建居屋,是緩解香港住房問題的當務之急。

聞:原來如此。

白:剛才集中談了住宅方面的房地產市場,其實商業房地產市場也對民生影響很大,尤其是零售物業租金,直接影響消費物價。在香港買任何東西都有租金,飲食業和零售業租金成本很高,小商戶只能慘澹經營。

聞:說到商業房地產市場對民生的影響,你能否詳細談談對香港社會影響深遠的「領匯私有化」事件?

白:2004年,房委會將旗下的商場物業和停車場物業包裝成房地產投資基金,包括180個商場和停車場,於2005年私有化上市。這些商場全都位於公屋或居屋的樓下或旁邊,直接影響低收入基層市民的生活。如果物價因為領匯加租而增加10%,則公屋和居屋居民的總消費將增加5%以上。而領匯上市以後增加租金的幅度很大,絕不止於10%。領匯加租的直接受害者是那些慘澹經營的小商戶。之前為公屋和居屋居民服務的小商戶可以有起碼的利潤。香港很多當小老闆的人學歷不高,做小老闆月收入可能1至2萬,好的更多。如果沒有生意做,他們便找不到同樣收入的工作。因此趕走一個小商戶就多了一個窮人。這不能只算經濟賬,于民生關係甚大。當然,小商戶被擠走的結果就是連鎖店進來,香港的零售連鎖店是由大地產商掌握,例如百佳和屈臣氏屬於李嘉誠,惠康屬於英資的香港置地,萬甯屬於英資的怡和,等等。領匯私有化符合大地產商的利益。

聞:既然領匯私有化的後果如此嚴重,為何當初還能成功地私有化?

白:特區政府在董建華時代就開始推銷領匯私有化,2005年正式賣出。政府的推銷理由是房委會赤字太厲害,必須售賣。但其實這個理由很牽強,有人說是大陰謀。為何房委會那時會有赤字?房委會的使命就是建造公屋、居屋和夾屋,政府對它沒有直接財政資助,只是把地批給它,將來公屋、居屋、夾屋的收入歸它。公屋只收取廉價租金,房委會虧本,但賣居屋夾屋是賺錢的,低於市價仍然賺錢,因為房委會拿地是不花錢的,而且房委會旗下的商場停車場也賺錢,加起來總體上是可以填補公屋的虧本的,但不是每年都可以。2002年以後政府決定停建停售居屋,手裏的居屋也壓著不賣。因此這樣形成的赤字並非結構性的,是現金流的問題,是可以解決的。領匯私有化是把可以賺錢的商場停車場賣掉,等於宰了可以生蛋的雞,雖說當時賣了200億,但以後房委會如何賺錢呢?這一思維完全不合理。有人說房委會對旗下商場停車場管理不善,但管理不善應該是把管理派出去,但繼續控制資產。當年鄭經翰幾乎是唯一一個盡力反對領匯私有化的香港精英人物,當時他還是立法會議員,但很多人當時便罵他阻礙香港人炒股票發達。前面說了,領匯私有化以後最得利者是連鎖店。以我家附近的一家公屋商場為例,有一家酒樓自從商場開業的第一天開始便營業,經營了二十多年,領匯私有化以後倒閉,現在是一家「大快活」速食連鎖店。其他像小藥店小日用品店莫不如此。現在領匯作為一家私人控股的上市公司,政府已經不可能干預其運作,香港市民可以說是悔之晚矣。

聞:所以說現在是大地產商控制了香港。

白:是的。我把香港現在的經濟制度稱為「佃商制度」。如果把商場看成田,為數寥寥的擁有物業的商戶可以說是自由戶,剩下的都是佃商。在商場中,地產商有很嚴苛的出租條款。首先是有基本租金,即使虧本也要交,而當商戶的生意額超過某一水準之後,就要和地產商分賬,商場越大分賬越多。這很不公道,私人承擔風險,地產商不承擔風險仍要分賬,但因為香港的地產商議價能力太強,不得不服。在香港做小生意不容易,等於是為地產商打工,地產商的租務經理對小商戶監測很緊,很瞭解賬目,想隱瞞生意額躲避分賬是不可能。我還聽說過這樣一個故事,有一家大地產商,就不說是哪一家了,在港島擁有很多商業物業,它甚至有這樣一種租金制度,用經濟學方法計算,在設定的加租條件之下,哪一家商戶在何時會倒閉,計算出在曲線之下的最大租金收入,用這種方法把商戶逼到倒閉為止,逐出之後再找新商戶,用這種方式在每家商戶身上榨取最大利益。

聞:真是壟斷啊。

白:香港地少人多,地產是最容易壟斷的資本。比較一下新加坡,400多萬居住人口有8成住公屋,這400多萬居住人口還不全是國民,以國民而論,有9成住公屋。為什麼新加坡這樣普及公屋呢?因為它是一個小國家,面臨強鄰的威脅,如果社會不穩定,馬來西亞就會吞掉它。而香港現在雖然有48%到49%的人住公屋居屋,但剩下的一半市民就是高地價政策的受害者。

高地價政策的始作俑者是英國人。英國人現在在香港還控制著極多的房地產,例如英資的香港置地在中環有10棟A-class的商業樓宇,年租金肯定過千億,英資的太古集團在金鐘和港島東同樣如此。雖然英國人在政治上從香港撤退了,但利益還是源源不斷地回英國。不過英國人搞政治很厲害,知道保障自己利益的最好手段不是把利益全部歸於自己,而是在本地培養與自己利益一致的力量,在香港培養本土的大地產商,以此保證高地價政策的延續。這個框架在上世紀80年代英國人知道自己行將撤退的時候開始形成,港英政府制定遊戲規則,形成香港社會的路徑依賴,特區政府只是蕭規曹隨。

但是英國人的政治手段確實很高明,他們知道地產這樣極端發展下去肯定會出問題,肯定要同時把基層市民安頓好,安頓不好有害英國利益,因此他們也興建了很多公屋、居屋。反而是回歸以後,特區政府停建居屋和領匯私有化,不考慮基層市民利益,對他們傷害很大。

聞:為何特區政府對基層的關注會不如港英政府呢?

白:這是由政治制度決定的。港英政府統治時期香港沒有民主,但也正因為港英政府是外來政權,為了防止中國人造反,必須保持穩定,必須讓基層得到實惠。而在回歸後的政治制度下,商界尤其是地產商的權力太大,特首選舉團中有很多人是商界代表。回歸前中央的基本思路是穩住香港的資本家,以此穩住香港,在這一思路下,基層的利益完全被忽略了。內地大部分人,不只是中央,包括一般市民,對香港的認識都很片面,以為香港就是維港兩岸,就是中環,香港人都在高級寫字樓上班,都有車有房。大多數內地人不知道深水埗、天水圍,看不到香港基層市民的困境。香港基層市民在媒體上也沒有話語權,看TVB電視劇,裏面的房子都很大,那麼大的房子怎麼可能?現在很多中央官員、內地學者只是從宏觀經濟角度看香港,而非考慮其社會穩定、社會公平;只重視如何深化香港和珠三角的關係,而非關注香港本身。

聞:似乎最近中央對香港的看法已經有所改變。

白:是的,最近溫總理在全國人大記者招待會上談香港深層次矛盾,一共談了五點,最後一點就提到了「改善民生」。房地產是香港社會階級矛盾和民生問題最具體的體現,希望可以引起內地朋友的關注與思考。

本文刊於【讀品】96輯

【免費】訂閱 點擊http://blog.sina.com.cn/dupinjournal 網站訂閱框。或發郵件至dupinjournal@gmail.com訂閱

【讀品】下載請前往:https://groups.google.com/group/dpjournal

1 Comments to “房地產與香港社會矛盾——訪談白光”


  1. The Teacher says:

    if the status quo is not sustainable, when will the day of reckoning come? 10 years, 20??

    1


請在此留言

*
To prove you're a person (not a spam script), type the security word shown in the picture. Click on the picture to hear an audio file of the word.
Click to hear an audio file of the anti-spam word