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樓市凶險莫輕率資助置業

五月 15, 2010 By: 青峰 Category: 社會透視

5月6日,行政長官曾蔭權出席立法會答問大會時,用「唔正常」來形容過去15個月的樓價升幅,同時宣布運輸及房屋局將就協助市民置業作公眾諮詢,並會在今年10月其第6份施政報告中作詳細交代。可以預見,在5個月的諮詢期內,圍繞「政府應否資助市民置業」這個問題的爭論會更為激烈,不過,當日曾蔭權所說的「唔正常」三字,卻為找出問題的答案提供了重要線索。

樓市已成大賭場

現時針對樓價狂升和協助市民安居的爭論,存在一些誤解和曲解,其中最明顯的就是「供應」、「需求」和「市場」這3個以「資本主義市場經濟」為外衣的老生常談詞彙。根據一般人對市場經濟的說法:需求越大,供應越多;一種商品的價格過高,買的人會減少,令需求下降,價格回落;價格回落,買的人會增加,又令需求上升。然而,香港的樓市,早已將這類理論完全顛覆。自1990年代樓價狂飆、炒風大盛起,香港的樓宇是價格越不合理地高升,就會有更多人爭着「入市」,令需求更大,價格更高;價格大落,買的人會大減,令需求大降,價格進一步尋底。由此可見,所謂「樓市」,不過是一個徘徊在「升」和「跌」、「賺」和「蝕」之間的賭場,難怪媒體在談樓市時,多離不開「短炒」、「持貨X月賺(或蝕)X%」一類充滿賭博味道的用語了。市場轉型成為賭場後,當然就不再是正常的市場。因此,港人就房屋問題爭論時,引用甚麼「供求」、「市場」等詞彙,都是捉錯用神。即使亞當斯密再世,都很難找到一條「賭場等於市場」的證據,因為他只是經濟學偉人,不是賭徒。

相比之下,曾蔭權在這一方面看得較很多人通透。他在5月6日答問大會中表示,樓價由去年1月至今年3月期間,15個月內升了大約三分之一,升勢「唔正常」。1997至1998亞洲金融風暴時期,曾蔭權是財政司司長,2008至2009金融海嘯時期,他是行政長官。從最高級的財金官員到政府首長,經歷和處理了兩次特大金融危機,他直指樓價升勢「唔正常」,絕對是有充足事實根據和深刻教訓的經驗之談。既然香港樓市已成賭場、樓價升勢「唔正常」,動用公帑資助市民到賭場賭博,就是一個「唔正常」的高風險舉動。

資助「賭樓」社會共輸

現時,在香港這個樓市大賭場中,一個建築面積400多平方英呎、實用率約70%的所謂「細價樓」,售價動輒高達200萬元。可是,根據統計處數據,2009年全港住戶每月入息中位數合計僅1.75萬元,較10年前2000年的1.76萬元少。2000年的香港樓價處於下跌狀態,2009年年底時已升至接近1997年的最高水平;與過去15個月三分之一的樓價升幅比較,一般打工仔女的工資增長更是微不足道。這都證明樓價和一般市民的收入完全脫節。市民的收入和實體經濟密不可分,故樓價和市民收入脫節,也反映超高樓價並非由超好的實體經濟支撐,當中的風險可想而知。

2009年,各國聯手動用了十多萬億美元「救市」,在「量化寬鬆」的口號下,貨幣發行量大增、利率超低、熱錢亂竄,全球股樓復升,「美好」日子似已重來。然而,迪拜、「歐豬」的危機,又向世人展示被掩蓋了的經濟真相。香港是熱錢肆虐的重災區,加上社會上投機風氣特盛,股樓狂升自是必然,但與此同時,潛藏的危機也更為深重。在如此嚴峻的情況下,動用大量納稅人的血汗錢,資助更多收入不高的家庭到凶險非常的樓市大賭場內「搏殺」,等於是實行官民共同豪賭,這是毫無道理的。一旦泡沫爆破(除非「唔正常」的情況能永遠持續,否則這只是時間問題),不但鉅額公帑泡湯,更會製造一大批怨恨政府「害」他們「上車」的苦主,政府勢必再次成為箭靶,形成一個各方面都有輸無贏的慘局。

樓房脫賭方有出路

在「政府應否資助市民置業」(包括直接現金資助、復建居屋等)的爭議上,支持者多以「樓價過高難以負擔」為理由,反對者多引亞洲金融風暴時期的教訓(如「首次置業貸款計劃」、「八萬五」等),指政府當年插手樓市令樓價暴跌和負資產湧現,故不應「幫人變成害人」。正反雙方各有理據,但皆有所不足。支持者強調「資助置業」,其實關鍵問題是「樓價過高」,而不是「政府資助」;反對者認為政府插手樓市會令樓價暴跌,其實造成樓價暴跌及負資產最根本的原因是樓價暴升,不是政府的房屋資助政策。因此,樓市賭場化之下的樓價「唔正常」暴升,才是香港房屋問題的核心,也是目下社會矛盾的要害。

政府有責任讓市民安居,但安居絕不可能通過動用鉅額公帑讓官民共同參與激烈「搏殺」而達至,否則只會造成更大的災難。歸根究柢,如果香港人只是將樓宇視作生活必需品而非謀取不合理暴利的賭博工具,讓樓價合理和穩定,就不會出現「樓價狂升冇屋住,樓價狂跌負資產」的循環極端局面,生活也必定更為安定舒適。當然,要香港人,尤其是「有樓一族」改變對樓宇的既定觀念,會較搬到火星居住更難。

(原文載於香港商報2010年5月15日)

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