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樓價續瘋,香港怎辦?

八月 18, 2014 By: 青峰 Category: 新社專欄, 社會透視

香港,世界上樓價最高的地方,樓價繼續瘋脹,為香港的未來罩上巨大的陰影。

香港樓價瘋處未算瘋

近月,香港樓價可謂瘋處未算瘋。反映本港二手樓價的中原城市領先指數(CCL) 上週新報125.66點,較對上一周升1.66點,再創歷史新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期,CCL將繼續向上,目標是130點水平。

官方數字亦顯示相同情況。香港差餉物業估價署8月7日發布的報告指,香港6月份私人住宅售價指數環比升1.05%至249.8點,為連續第三個月回升,並再創有紀錄以來新高。政府8月15日指第2季住宅物業價格升3%,6月整體樓價較1997年高峰期超出44%。

學術機構所做的調查結果也與業界及政府一致。中文大學公布最新的「中大香港生活質素指數」顯示,港人物業負擔能力比率創12年來新低。若要圓置業夢,港人即使不吃不住,都需花14.19年時間儲錢,才能購入九龍區一個約400平方呎以下單位,2002年時只需4.68年。若扣除生活開支,港人要約28.38年才能買樓。人,莫說14.19年,14.19日不吃不住也不可能。至於人生,又有多少個28.38年?

國際研究的結果也同樣駭人。國際權威市場研究機構Demographia每年都會公布一份《Demographia國際樓價可負擔能力調查報告》(Demographia International Housing Affordability Survey)。報告顯示,最近3年,在不吃不喝一分錢也不花的情況下,香港樓價可負擔能力指數分別是12.6年(2012年)、13.5年(2013年)及14.9年(2014年),為世界最難負擔樓價的地方。同期紐約的指數連續3年都是6.2年,倫敦則是6.9年、7.8年及7.2年。超高樓價大幅扯高營商成本,香港還有甚麼競爭力?

是傳統智慧還是慣性愚昧?

何以香港的樓價會如此瘋狂?傳統智慧多認為經濟好、工資增,樓價就會上升。實情真的如此嗎?所謂工資增,香港的個人工資和家庭入息中位數,近十多年來都維持在一萬元多一點及二萬多元,扣除通脹後實則無甚增長。經濟方面,8月15日政府公布第二季GDP按季出現0.1%負增長,按年升幅1.8%,低於首季的2.6%,是自2012年第三季以來最慢增長,同時調低今年GDP預測,由3%至4%下調至2%至3%。一般市民收入長期無實質增長,樓價卻大升;經濟增長縮且預期會再放慢,樓價卻跑贏經濟增長且預期會升得更高。「經濟好、工資增,樓價就會上升」的所謂傳統智慧,根本是慣性愚昧。

另一個慣性愚昧,是認為香港樓價高是因地少人多令住宅單位供不應求。香港地少人多是事實,但絕非樓價大升的原因,否則1997至2003年間,就不會出現人口續增、土地面積不變,但樓價卻暴瀉七成的情況。其實,香港現有住宅單位完全可以滿足需求。根據統計處《香港統計月刊》的資料,於2013年第一季末,全港共有264.8萬個永久性居住屋宇單位;而根據統計處2013年1至3月「綜合住戶統計調查」的結果,全港共有238.6萬個陸上家庭住戶。即是說,截至2013年第一季末,香港的陸上家庭住戶較永久性居住屋宇單位少了足足26.2萬。因此,如單從居住的供求上看,即使不填海,不破壞東北、大嶼山、郊野公園,完全停上建樓,香港的住宅單位仍是供過於求。說穿了,沒有最貪婪,只有更貪婪的資本需求──投資投機需求無限地擴大,才是香港居住問題以至整個社會病入膏肓的元兇。

洗心革面才有出路

樓價繼續瘋狂,香港可以怎麼辦?辦法多的是:以「輸入土地」的方法,向境外地區買地租地,建樓供香港公民居住;修改法例,嚴懲樓宇炒家,處以鉅額罰款甚至入獄;對賣樓所賺差價課以重稅,令賣樓只能得到合理價錢,不能謀取暴利。還有其他許許多多的辦法。問題是,迷信樓價越高就越好,已成香港主流社會不可動搖的共識,任何將樓宇回復正常狀態至只有居住用途沒有投資投機用途的方法,都不可能實施。

然而,任何不正常的價格,最終都會爆破。不正常價格持續越長、升得越高,爆破時的災難就越厲害,而且總會在最意想不到的時候,以最意想不到的方式發生。相關歷史事例不勝枚舉。回想當年香港樓價泡沫爆破,何嘗不是如此?可惜香港不但沒有藉那次難得的機會痛改推高樓價的前非,反而再將樓價推上一個更瘋狂的地步,而且至今還冥頑不靈地堅持只升不跌。除了痛心,夫復何言!

到了這個地步,香港要有轉機,只能等待另一次經濟災難,同時把握災難的機會讓經濟徹底轉型,擺脫瘋高樓價的綁架。否則,就只能令香港在瘋狂樓價的折騰中步向死亡。應知道,歷史上任何時候的國際生存競爭,只講求真正實力,從不講求瘋高樓價。瘋高樓價正在加速摧毀香港,香港必須洗心革面,未來才有生路。

本文刊於2014年8月18日《香港商報》。

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